HACIA UNA REFORMA DE LA LEY HIPOTECARIA

 

Las medidas puestas en marcha para frenar la sangría de los desahucios parecen haber frenado el encendido debate de hace unas semanas sobre qué hacer para evitar los casos de sobreendeudamiento. Sin embargo, lo cierto es que sigue estando pendiente una reforma que no solo evite el drama de perder la vivienda y seguir pagando hasta saldar toda la deuda contraída, sino también que garantice el acceso al crédito al mayor número posible de familias sin poner en solfa la solvencia de todo el sistema financiero.

 

Es decir, que lo ideal es buscar fórmulas capaces de facilitar el pago de sus créditos a los deudores de buena fe y no crear mecanismos por los que puedan escapar aquellos que, aun pudiendo pagar, optan por no hacerlo ante una situación de patrimonio inmobiliario neto negativo (cuando ni el valor de la vivienda una vez que se vende puede saldar la deuda pendiente).
La mayor parte de los expertos consultados no está a favor de establecer límites demasiado estrictos, por ejemplo, como cuál ha de ser el tope del porcentaje del valor del inmueble que debe ser financiado por la hipoteca: en inglés loan to value (LTV).
Coinciden los analistas que cuando se recupere la economía puede que vuelva a existir mucha gente que pese a contar con suficiente ahorro previo para dar la entrada en la compra de un piso, prefiera destinar ese dinero a otros productos financieros o a consumo y, por su perfil de solvencia, puede hacer frente a una hipoteca por el 90% o incluso el 100% del precio de la casa.
Criterios prudentes
El presidente de la división europea de Seguro de Crédito Hipotecario de Genworth Financial, Ángel Mas, asegura que es imprescindible garantizar la prudencia y un acceso adecuado a créditos con elevados LTV para satisfacer a la demanda solvente. "Se trata de créditos absolutamente imprescindibles si se quiere facilitar el acceso a una vivienda de colectivos como los jóvenes, y son préstamos que no pueden ser asociados a hipotecas de baja calidad crediticia. Eso solo se consigue mediante el establecimiento de un sistema de garantías adecuado", añade.
Así, desde esta compañía, líder en el mercado de seguros de crédito, se recomienda seguir otorgando hipotecas con elevado loan to value "siempre y cuando vayan acompañadas de una póliza combinada de crédito y protección de pagos". Con ello cree que se consigue un cuádruple beneficio. De un lado, la compañía aseguradora comprueba el perfil del prestatario, garantizando la aplicación de la prudencia y el acceso al crédito de los perfiles adecuados.
Con el seguro de protección de pagos ante contingencias como el desempleo o la enfermedad, la aseguradora se hace cargo de las cuotas durante el periodo en el que el deudor esté en paro o enfermo, por lo que evita la entrada de esa hipoteca en mora.
Con esta clase de productos asociados a las hipotecas, banco y compañía de seguros pactan unos procedimientos claros y transparentes de refinanciación a los que el titular del préstamo podrá acceder si se encuentra en dificultades, de forma que se puedan solucionar aquellas situaciones con posibilidades de recuperabilidad, tal y como recomienda la Comisión Europea.
Y como cuarto y último aspecto a favor de este nuevo modelo, en opinión de Genworth, si finalmente pese a todos los mecanismos puestos en marcha fuese necesaria la ejecución hipotecaria, el mayor riesgo habría sido transferido del sector bancario al asegurador.
Este es el modelo utilizado en Canadá desde mediados de los cincuenta y es lo que ha permitido que la morosidad en este país se haya mantenido en niveles bajísimos desde entonces. Es decir, se puede reformar el sistema, pero mejor si se hace sin sobresaltos perjudiciales para todos.

LA VENTA DE VIVIENDAS SUBE POR TERCER MES ANTE EL FIN DE LA DESGRAVACIÓN

El final de la desgravación por vivienda ha vuelto a tirar del congelado mercado inmobiliario. En octubre se cerraron 25.200 operaciones, tercer mes consecutivo de subidas.

 

La venta de viviendas repuntó un 12,8 % en octubre hasta las 25.261 operaciones, con lo que este indicador encadena ya tres meses de incrementos interanuales consecutivos ante la inminente desaparición de las deducciones fiscales por compra de vivienda y el fin del IVA superreducido del 4 % en enero de 2013.
Según los datos publicados hoy por el Instituto Nacional de Estadística (INE), la venta de viviendas consiguió romper una racha de 17 meses consecutivos de caídas el pasado agosto al registrar nuevamente un incremento después de que el Ejecutivo anunciase los nuevos cambios fiscales para el sector inmobiliario.
En este contexto, el "efecto llamada" de los compradores, que han adelantado la compra de viviendas antes de que cierre el año, ha permitido que el número de transacciones aumentarse un 3 % y un ligero 0,9 % en septiembre, con respecto a los mismos meses de un año antes.
Por su parte, la compraventa de viviendas cayó un 2,8 % en octubre con respecto al mes anterior.
Con estos datos, la compraventa de viviendas se mantiene aún lejos de las cifras que se alcanzaban en pleno "boom" del sector, cuando se llegaron a superar las 80.000 transacciones mensuales.
Del total de inmuebles vendidos en octubre, el 89 % era libre (22.489) y el 11 % protegida (2.772), con aumentos del 13,8 % y del 5,4 %, respectivamente, en tasas interanuales.
Mientras, la venta de vivienda nueva se incrementó el 14,7 %, hasta las 12.443 unidades y la de segunda mano lo hizo un 11,1 % interanual, hasta las 12.818 transacciones.
El número de fincas transmitidas inscritas en los registros de la propiedad, procedentes de escrituras públicas realizadas anteriormente, se situó en 130.109, el 6,5 % más que en el mismo mes de 2011 y el 6,8 % más que en septiembre.
La compraventa de fincas registradas tuvo un aumento interanual del 11,2 %, hasta las 57.182 operaciones, una cifra superior en el 2,2 % a la del mes precedente.
En tasas interanuales, las donaciones de fincas subieron el 4,8 % y las herencias el 11 %, mientras que las permutas bajaron el 10,7 %.
En octubre, el número total de fincas transmitidas inscritas en los registros de la propiedad por cada 100.000 habitantes fue mayor en las comunidades de Castilla y León (600) y Castilla-La Mancha (577).
Las autonomías con mayor número de compraventa de fincas registradas fueron Castilla-La Mancha (15,8 %) y Cataluña (15,0 %), mientras que las que presentan mayor descenso fueron La Rioja (16,3 %) y Cantabria (14,1 %).
Atendiendo a las compraventas de viviendas registradas, las comunidades con el mayor número de transmisiones por cada 100.000 habitantes son La Rioja (105) y Comunidad Valenciana (93).

El "BANCO MALO" DEBE ACELERAR EL AJUSTE DE PRECIOS

EL "BANCO MALO" DEBE ACELERAR EL AJUSTE DE PRECIOS

Hoy arranca técnicamente la Sociedad de Gestión de Activos de la Reestructuración Bancaria (Sareb), ese banco malo que será la mayor inmobiliaria de Europa, tras absorber unos activos residenciales valorados, tras el descuento correspondiente, en 44.000 millones de euros, además de los créditos hipotecarios que la banca quiera traspasarle antes del 1 de enero próximo. Arranca hoy, porque ayer recibió el FROB la primera entrega de los cerca de 40.000 millones de capital procedente de la Unión Europea para capitalizar las entidades fallidas. Y lo hace con una participación privada en sus fondos propios de al menos el 51% de sus 3.900 millones para que sus emisiones no tengan la consideración de deuda pública.
El Gobierno ha encontrado más resistencias de las previstas para convencer a la banca y a las aseguradoras de su participación en la sociedad, que finalmente ha logrado -excepto en el llamativo caso de BBVA-, aunque sea utilizando la presión. Determinadas entidades, que mostraron inicialmente mucho entusiasmo con el proyecto, han apreciado dificultades ciertas para explicarle a los accionistas una participación en el capital de una sociedad en la que no tenía intención de alojar activos, entre otras cosas porque su gestión de la crisis inmobiliaria ha sido más responsable. La presencia de entidades extranjeras, sin embargo, no supera el carácter testimonial, en contra de la composición que se había hecho el Ejecutivo.
Sea como fuere, el invento, aunque ha llegado tarde, está en marcha, y ahora solo queda esperar que su gestión sea lo suficientemente dinámica como para agilizar el mercado de la vivienda y liquidar el stock, aunque el horizonte del proyecto se ha llevado hasta dentro de 15 años. Se antoja, en todo caso, un periodo demasiado dilatado, pese a los excesos cometidos por el maridaje de inmobiliarias y cajas de ahorros, que ha fabricado la mayor burbuja inmobiliaria que se recuerda en estas latitudes.
Los precios de las casas han intensificado su descenso en el último año y ya acumulan tal desplome que se encuentran en los niveles que marcaron en 2003, con caídas más verticales en las zonas costeras y en las áreas metropolitanas de las grandes ciudades. Pero en buena lógica una viva competencia por parte del banco malo provocará nuevos descensos que limpiarán antes el mercado. Eso ha ocurrido en países como Irlanda, donde el ajuste de precios fue decretado, o en Estados Unidos, donde ya han dado la vuelta tanto la demanda como los precios de las casas. ¿Por qué habría de ser diferente aquí? Diferente ha sido la toma de decisiones, pero si al recorte de precios endosado a los activos entregados al banco malo se añade el de una viva competencia con los que quedan fuera, la limpieza promete ser bastante más rápida de lo esperado.

EL EURIBOR A 0.540%

El Euribor sigue con fuertes bajadas y se sitúa en el 0.54%

El Euríbor, el índice al que están referenciadas la mayoría de las hipotecas españolas, encadena tres fuertes caídas en tasa diaria al bajar siete milésimas y situarse en el 0,540% después de que el Jueves, el Banco Central Europeo (BCE) abriera la puerta a una nueva rebaja de los tipos de interés, ahora en el 0,75%.
El pasado viernes, el índice retrocedió doce milésimas en tasa diaria y se anotó la mayor caída desde el 30 de julio, cuando cedió 20 milésimas.
De cerrarse así el mes, el Euríbor se situaría en 0,562% y las hipotecas medias de 120.000 euros a 20 años a las que les toque revisión experimentarían un descenso de la cuota mensual de unos 83,15 euros y una bajada de 1000 euros en la anual.
El presidente del BCE, Mario Draghi, sugirió en la rueda de prensa mensual del organismo monetario una rebaja de los tipos de interés, fundamentada en la revisión a la baja de sus previsiones de crecimiento para la economía de la zona euro correspondientes a este año y el siguiente.

EL GOBIERNO PAGARA LA MITAD DEL ALQUILER

El Gobierno pagará la mitad del alquiler a las familias con ingresos inferiores a 1.600 euros al mes

El Ministerio de Fomento ultima los detalles del que será su próximo Plan de Vivienda 2013-2016. Una de las medidas estrella será el pago de hasta la mitad del alquiler para aquellas familias con ingresos inferiores a 3 veces el IPREM, lo que equivale a rentas por debajo de los 1.597,53 euros al mes. La ayuda se concederá por un máximo de tres años.

De la vieja política pública de vivienda no va a quedar ya ni el nombre. Así, según el borrador al que ha tenido acceso CincoDías, el programa que ultima el Departamento que dirige Ana Pastor se llamará Plan Estatal de Fomento del Alquiler de Viviendas, la Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas 2013-2016.
Es decir, que se elimina cualquier rastro que pueda hacer pensar que va a seguir subvencionándose con dinero público la construcción de más viviendas protegidas en régimen de compra. Así, el plan se compone de seis programas y aunque admite que su gestión corresponderá a las comunidades autónomas, que son las que recibirán y tramitarán las solicitudes, pone especial énfasis en que se dé a conocer el plan y que en el recibo de la ayuda sea obligatorio hacer constar "la imagen institucional del Ministerio de Fomento".
Entre las subvenciones más potentes que contempla, destaca el pago de hasta el 50% de la renta anual que deban satisfacer por el alquiler de su vivienda habitual las familias con un nivel de renta "conjunto" comprendido entre 1,2 y 3 veces el IPREM. Esto significa que podrán acogerse a este programa hogares que ya residan en régimen de arrendamiento o tengan intención de hacerlo con ingresos comprendidos entre los 639,01 y 1.597,53 euros al mes. El límite será de 2.400 euros anuales por vivienda. Tal y como explica el documento, "las ayudas se abonarán mensualmente y se concederán por un plazo de 12 meses, prorrogables por un máximo de otros 24 meses, en sendos plazos de 12 meses, siempre que se mantengan las condiciones relativas a la renta de la unidad familiar".
Otro límite que establece el plan es que el contrato de arrendamiento lo sea por una renta igual o inferior a los 600 euros mensuales. No podrá concederse la ayuda cuando el solicitante o algunos de los que tengan su residencia habitual en la vivienda objeto del contrato tenga una casa en propiedad (salvo que no pueda disponer de ella por divorcio, por ejemplo), cobren ya la renta básica de emancipación aprobada por el anterior Gobierno socialista, que el arrendatario tenga relación de parentesco con el arrendador o cuenten con un patrimonio, en conjunto, superior a 50.000 euros.
En cuanto al nivel de renta exigido para poder tener acceso a estas ayudas, el plan establece unos coeficientes correctores que podrán aplicar las comunidades autónomas, comprendidos entre el 0,70 y 1, para así adaptarse a la realidad de los distintos niveles de renta de cada territorio.
En materia de rehabilitación, también destaca que para poder acogerse a las ayudas públicas, los edificios a renovar deberán contar con una antigüedad de al menos 30 años o presentar graves daños estructurales o de otro tipo que justifiquen su inclusión en el plan. Además, Fomento financiará parte de sus obras teniendo también en cuenta el nivel de renta de las unidades familiares que habiten las viviendas a reformar.
El número dos del Ministerio, Rafael Catalá, está previsto que comparezca esta tarde en la Comisión de Fomento del Congreso de los Diputados para dar cuenta de la política de alquiler y rehabilitación puesta en marcha hasta ahora por el Ejecutivo.

LLEGAN LOS PISOS DE CLASE "A"

Llegan los pisos clase ‘A’

A partir de 2013 si ponemos nuestra vivienda o local en venta o en alquiler, el comprador potencial estará en su derecho de exigir un etiquetado energético de la misma, tanto en el proceso publicitario como en el acto de la firma del contrato de compraventa o arrendamiento. Una exigencia normativa que afectará a un millón y medio de inmuebles en España.

Sin embargo, a día de hoy son muchas las dudas que surgen del contenido del “Proyecto de Real Decreto por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios”, publicado en el BOE de 28 de junio de 2012, todavía pendiente de aprobación definitiva en el Consejo de Ministros.

Para intentar aportar más datos que los referenciados en el contenido de este Real Decreto, las empresas Certicalia.com y Red de Certificadores Energéticos nos dan pistas de cómo se articulará la norma.

¿Qué es un certificado de eficiencia energética?
Es un informe que, a modo de etiqueta, nos indicará el consumo energético de un inmueble.

¿Para qué sirve la certificación energética?
El Real Decreto establece la obligación de poner a disposición de los compradores o usuarios de los edificios un certificado de eficiencia energética que deberá incluir información objetiva sobre las características energéticas. De esta forma se podrá valorar y comparar su eficiencia energética, con el fin de favorecer la promoción de edificios de alta eficiencia energética y las inversiones en ahorro de energía.

¿Cómo describirá el certificado la eficiencia energética del inmueble?
Se describirá en cuanto al consumo de energía con un código de color según una escala que va de la categoría “A” (la más eficiente) a la “G” (la menos eficiente).

No es necesario tener una calificación determinada en la etiqueta para vender o alquilar una vivienda, es simplemente una información que el futuro inquilino o comprador tendrá en cuenta a la hora de tomar una decisión, como lo es el precio, a localización, superficie, etc.

¿Qué supone para los ciudadanos la aprobación de este Real Decreto?
Con la entrada en vigor de este RD el próximo 1 de enero de 2013, cualquier edificio o parte del mismo (vivienda o local) construido con fecha anterior a noviembre de 2007 y que sea puesto en venta o alquiler, precisará obligatoriamente de un certificado de eficiencia energética.

¿Quiénes están obligados a realizar la certificación energética de una vivienda o edificio?
El propietario del edificio o de la vivienda o local será responsable de encargar la realización de la certificación de eficiencia energética, así como de su correcta conservación, siendo la validez del certificado es de 10 años.

¿Qué tipo de inmuebles están obligados?
- Edificios o unidades (vivienda o local) que se pongan a la venta o en alquiler.
- Edificios o unidades (vivienda o local) de titularidad privada que sean frecuentados habitualmente por el público, con una superficie útil total superior a 500 metros cuadrados (sin necesidad de venta o alquiler).

¿Las comunidades de propietarios también están obligadas a presentar una certificación energética del edificio?
Según el artículo 13 y la Disposición Transitoria Segunda de este RD dejaría fuera de la obligación de realizar el certificado de eficiencia energética a las comunidades de propietarios ya que no son “frecuentados habitualmente por el público”. Esta obligación está dirigida a locales comerciales, colegios, residencias de ancianos, etc.

No obstante, por operatividad se puede realizar el certificado energético de todas las viviendas del edificio en un solo encargo, siendo esto mucho más económico que la suma de cada una, ya que tarde o temprano se necesitará el certificado para las viviendas que se vayan quedando libres.

¿Quién puede realizar este certificado?
Según el Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía (IDAE), el certificado de eficiencia energética será suscrito por técnicos certificadores que estén en posesión de la titulación académica y profesional habilitante para la realización de proyectos de edificación o de sus instalaciones térmicas, o de la certificación energética, elegidos libremente por la propiedad del edificio. Esto se traduce en las siguientes titulaciones; arquitectos, arquitectos técnicos, ingenieros industriales e ingenieros técnicos industriales.

¿Qué pasa si estando obligado no certifico mi vivienda, local comercial u oficina?
El incumplimiento de cualquiera de los preceptos contenidos en el Procedimiento Básico, se considerara infracción en materia de protección al consumidor, de acuerdo con lo establecido en el texto refundido de la Ley General de Defensa de los Consumidores y usuarios, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, y será sancionada administrativamente de acuerdo con la misma.

¿Se exigirá el certificado para operaciones de compraventa como si fuera la cédula de habitabilidad?
Sí, este certificado se tiene que exigir en el momento de la compraventa, probablemente para la firma en el notario, pero la normativa va más allá y obliga a disponer del certificado mucho antes como veremos en la siguiente pregunta.

¿Se tendrá que incluir el certificado como un campo más en las fichas de pisos en venta y en alquiler de los portales inmobiliarios?
Efectivamente, el artículo 12 del Proyecto de RD estipula que: “La etiqueta se incluirá en toda oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta o arrendamiento del edificio o unidad del edificio. Deberá figurar siempre, de forma clara e inequívoca en la etiqueta, si se refiere al certificado de eficiencia energética del proyecto o al del edificio terminado.” Los portales inmobiliarios responden a “promoción o publicidad dirigida a la venta o arrendamiento de la unidad del edificio”.

¿Puedo anunciar el alquiler o compra de mi vivienda sin el certificado y cuando tenga comprador realizar el certificado?
No, la etiqueta de eficiencia energética debe ser incluida en toda oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta o arrendamiento. Insistimos en que la normativa señala que “se exige la exhibición de la etiqueta energética en cualquier tipo de anuncio ya sea carteles en viviendas, agencias inmobiliarias, portales web, medios escritos, etc.”.

¿Cuándo tengo que realizar la certificación energética de mi vivienda?
A partir del 1 de enero de 2013 el certificado de eficiencia energética se exigirá para los contratos de compraventa o arrendamiento, celebrados a partir de dicha fecha.

¿Los inquilinos deben exigir el certificado a sus caseros? ¿A partir de cuándo? ¿ Tiene carácter retroactivo?
Los inquilinos que tengan un contrato de alquiler anterior al 1 de enero de 2013 no pueden exigir el certificado de eficiencia energética a los propietarios. La obligación de realizar el certificado de eficiencia energética es para los propietarios de los inmuebles (locales, viviendas o edificios) que se queden a la venta o en alquiler a partir de la citada fecha.

¿Debe registrarse el certificado de eficiencia energética?
Sí, debe ser registrado por el propietario del edificio ante el órgano competente de la comunidad autónoma, que podrá llevar un registro de estas certificaciones en su ámbito territorial. En la actualidad solo 12 comunidades autónomas disponen de oficina de registro de certificados energéticos.

¿Qué ahorro le puede suponer a un futuro inquilino o comprador escoger una vivienda con calificación mejor?
Se estima que entre dos viviendas de las mismas dimensiones el ahorro energético entre una calificación “A” y una “G” puede ser del 70%. Es decir, el propietario o inquilino de una vivienda con calificación “A” paga de energía un 70% menos que el propietario de una vivienda de calificación “G” para conseguir los niveles de confortabilidad normales.

¿Qué elementos de la vivienda son los más determinantes?
Entre los condicionantes que determinarán la calificación de una vivienda se encuentran los materiales de la fachada y su orientación, la envolvente de la vivienda (techo, paredes y suelo), la calidad de las ventanas y persianas, el sistema de calefacción utilizado y su combustible, y la clase de electrodomésticos que contenga el inmueble.

¿Se puede mejorar la calificación?
Los elementos que se podrían reformar para mejorar la calificación serían: la caldera, las ventanas, la iluminación o el aislamiento. El coste podría ser de alrededor de 5.000€ de inversión para subir dos niveles en la calificación de la vivienda.

El certificado incluye un listado con un número suficiente de medidas y mejoras de ahorro energético, recomendadas por el técnico certificador, que de realizarse, pueden hacer subir un nivel la calificación si es A o B y dos niveles en el caso que la calificación sea D, E, F, G. De esta manera la vivienda se revalorizaría.