DESCENSO DEL 27.6% EN LA VENTA DE VIVIENDAS

La venta de viviendas acentúa su descenso al bajar un 27,6%.

En febrero se vendieron 25.717 casas - La caída, décima consecutiva, es cuatro puntos superior a la de enero.

La compraventa de viviendas bajó un 27,6% el pasado mes de febrero respecto al mismo mes de 2013, hasta un total de 25.717 operaciones, según ha informado este miércoles el Instituto Nacional de Estadística (INE).

El descenso interanual de febrero es más de cuatro puntos superior al de enero, cuando la compraventa de viviendas retrocedió un 23,2%, y con él, estas operaciones ya acumulan diez consecutivos de caídas.

Atendiendo sólo a los datos mensuales (febrero sobre enero), la compraventa de viviendas descendió un 16,1%, su mayor disminución en este mes desde 2010.

El descenso interanual en la compraventa de viviendas se ha debido, en mayor medida, al retroceso en la compraventa de pisos nuevos, con una caída del 37,4%, hasta sumar 11.544 operaciones. Por su parte, la compraventa de viviendas de segunda mano descendió un 17%, hasta 14.173 operaciones.

La mayor parte de las viviendas transmitidas por compraventa durante el segundo mes del año, en concreto el 90,4%, fueron viviendas libres. La compraventa de este tipo de viviendas descendió un 24,3%, hasta 23.242 operaciones, en tanto que las operaciones sobre viviendas protegidas sumaron 2.475, con un recorte del 48,6% respecto a febrero de 2013.

En los dos primeros meses del año, la compraventa de viviendas acumula un retroceso del 25,3%, con caídas del 32,3% en las operaciones sobre viviendas nuevas y del 18% en las de segunda mano. Por su parte, las compraventas de viviendas protegidas disminuyeron un 37,4% hasta febrero, mientras que las de viviendas libres bajaron un 23,5%.

Andalucía, a la cabeza

En febrero, el mayor número de compraventas de viviendas por cada 100.000 habitantes se dio en la Comunidad Valenciana (94). Andalucía continuó a la cabeza de compraventas de viviendas en el segundo mes del año, con 5.182 operaciones, seguida de Comunidad Valenciana (3.842), Madrid (3.776) y Cataluña (3.625).

Las comunidades que realizaron un menor número de compraventas de viviendas en febrero fueron La Rioja (212), Cantabria (282) y Asturias (418).

En valores relativos, la única región donde se incrementó en tasa interanual la compraventa de viviendas fue Canarias (+5%), mientras que los mayores descensos correspondieron a Asturias (-43,5%), La Rioja y Cantabria (-42,2%), y Galicia (-41,2%).

Bajan un 7,7% las fincas transmitidas

Sumando las fincas rústicas y las urbanas (viviendas y otros inmuebles de naturaleza urbana), las fincas transmitidas en febrero pasado alcanzaron las 139.089, con un descenso del 7,7% sobre el mismo mes de 2013.

Por compraventa se transmitieron un 18,2% menos de fincas que un año atrás, mientras que las transmisiones por donación bajaron un 40,4%. Las operaciones por permuta cayeron un 42,5%, mientras que las transmitidas por herencia aumentaron un 8,1%.

Según los datos del INE, el número de compraventas de fincas rústicas subió un 4,8% en febrero pasado en tasa interanual, mientras que el de fincas urbanas (en el que se incluyen las viviendas) bajó un 21,8%.

En febrero, el número total de fincas transmitidas inscritas en los registros de la propiedad por cada 100.000 habitantes fue mayor en Castilla-La Mancha (742), Castilla y León (639) y La Rioja (628). Las únicas regiones con crecimientos interanuales fueron Castilla-La Mancha (+19,6%) y Cataluña (+1,3%), mientras que los descensos más pronunciados se lo anotaron Cantabria (-26,8%) y La Rioja (-24%).

LA ELIMINACIÓN DEL ITP AHORRARIA 11.400€ AL COMPRADOR DE VIVIENDA DE 2ª MANO.

La eliminación del ITP ahorraría 11.400 euros al comprador de vivienda de segunda mano.
La eliminación del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) tal y como propone el informe Lagares supondría un ahorro medio de 11.404 euros para los compradores de una vivienda de segunda mano de tipología media.




Eliminar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) tal como estudian los expertos que asesoran al Ministerio de Economía y Hacienda supondría un importante ahorro a un comprador de un piso usado: 11.400 euros de media, hasta casi 18.000 si vives en Cataluña o menos de 8.000 si resides en Castilla-La Mancha.

Así lo revela un estudio de pisos.com, que basa sus estimaciones cruzando el cálculo del Visita HTMLpoint precio medio del metro cuadrado de una vivienda usada de tipología media y superficie estándar, y que se basa en las estadísticas de precios que maneja la web inmobiliaria cruzadas con el tipo de dicho impuesto aplicado en cada comunidad autónoma (ver gráfico).

El impuesto sobre transmisiones patrimoniales, cuya supresión está en estudio, grava la compraventa de vivienda de segunda mano, cuyo tipo establece el Estado y ahora está en un 6%, aunque las comunidades autónomas tienen margen para aplicar un general específico, que pueden variar cada año en función de las previsiones de recaudación de sus presupuestos generales.

Catalanes, baleares y cántabros, los más beneficiados

Actualmente, el tipo impositivo oscila entre el 4% y el 10% en función de la autonomía lo que, junto con el precio del metro cuadrado, hace que lo que pagan los ciudadanos varíe hasta 9.800 euros según el lugar en el que vivan. Así, eliminarlo beneficiaría sobre todo a los compradores, y secundariamente, a los vendendores catalanes, baleares y cántabros, residentes en las regiones con mayor ITP y precio por metro cuadrado.

"Los efectos de su eliminación de forma gradual se dejarían notar, sobre todo, en Cataluña, Baleares y Cantabria, en las que el tipo aplicable del ITP unido al precio de una vivienda tipo de 90 metros cuadrados, es mayor. Donde menos se notaría sería es en Canarias, Navarra y Aragón. La diferencia entre unas autonomías y otras alcanza los 9.800 euros debido al precio por metro cuadrado y a los diferentes tipos aplicables, que oscilan entre el 4% del País Vasco y el 10% Cataluña y la Comunidad Valenciana, señala el informe elaborado por la web inmobiliaria.

La comisión de expertos del Informe de la Comisión de expertos para la reforma del sistema tributario español, conocido como Informe Lagares, considera desincentiva las transacciones de vivienda de segunda mano. A ello se une que con el hundimiento del mercado inmobiliario la recaudación por este impuesto se ha reducido un 68% y ahora es ineficiente a efectos fiscales, según pisos.com. Los expertos del Gobierno señalan que "debería procederse a la eliminación gradual de este impuesto, a medida que el ritmo de avance en la consolidación fiscal lo permita", tal como adelantó Expansión.

Además de la progresiva eliminación del ITP, se baraja la eliminación del impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD), un gravamen que se aplica en operaciones como la firma de un crédito hipotecario, la deducción por compra de vivienda habitual de forma retroactiva entre los próximos 5 y 10 años, la subida del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) y computar como renta la vivienda habitual -medida ya descartada por el Gobierno.

Eliminarlo perjudicaría a la promoción inmobiliaria

Manuel Gandarias, director del gabinete de estudios de pisos.com, señala a Expansión.com que la decisión final de eliminar el ITP dependerá del resto de medidas que se tomen en relación con la vivienda. Los expertos justifican la eliminación del ITP en que se trata de una doble imposición sobre la vivienda, que ya fue gravada con el IVA, pero su supresión no deja de ser compleja.

"El ITP se mueve entre el 4% y el 10% en función de la región, aunque de media ronda el 7,5%. Es difícil saber si esta medida pasará el filtro de Hacienda por las implicaciones que tiene en la recaudación de las autonomías. Es posible que quede compensada en el futuro por la imputación de la vivienda en el IRPF y en la posterior renovación y subida del IBI", explica Gandarias.

"En el fondo, es una medida que trata de impulsar la compraventa. Aunque el precio de la vivienda haya bajado, se trata de un porcentaje importante cuya eliminación sería recibida de buen grado por el comprador. También el sector tendría la posibilidad de aligerar más rápido su stock, sobre todo, las entidades bancarias".

No obstante, esta propuesta aumentaría debilitaría la promoción inmobiliaria. Miguel Ángel Alemany, director general de pisos.com, recuerda que si se eliminara el ITP, la brecha frente a la vivienda nueva, que ahora mismo está gravada con un IVA del 10%, sería todavía mayor. "Sería un nuevo golpe a la promoción inmobiliaria", sostiene. "La obra nueva tardaría aún más en recuperarse, dado que se introduce un fuerte agravio comparativo con la segunda mano", señala en una nota de prensa.

Si bien la eliminación del ITP que propone el Gobierno animaría a los compradores, "la obra nueva perdería atractivo en un momento en el que la promoción busca alicientes que la revivan", insiste este experto.

Alemany valora que intente "aliviar a los contribuyentes del pago de este impuesto, porque sería un buen reclamo para aligerar el stock de vivienda, pero no se pueden tomar decisiones fiscales que posicionen una tipología sobre otra". Por ello, este experto aboga por "unificar los impuestos que gravan la compra de vivienda y dotarles de estabilidad para no favorecer a unos compradores ahora y perjudicar a los futuros cambiando de nuevo el sistema tributario".

Efecto perverso de la reforma fiscal sobre las ventas

Según el informe trimestral de precios de venta de pisos.com, el precio medio de la vivienda de segunda mano en España en marzo de 2014 es de 1.658 euros por metro cuadrado, una cifra un 2,71% frente a diciembre de 2013 y un 9,46% más baja que hace un año.

El hecho de que a nivel autonómico no se registre repunte alguno invita a pensar que el recorrido a la baja de los precios de la vivienda no tiene fecha de cierre. "2014 se vislumbraba como el año de la estabilización de los precios, pero a los factores clásicos que influyen en el precio, como la concesión de hipotecas y la situación del empleo, se le ha unido ahora la reforma fiscal", indica Alemany.

"Ya hemos visto cómo reacciona el mercado ante los cambios fiscales", añade Gandarias. "El vaivén al que se sometió la deducción por compra de vivienda provocó picos y valles extremos en la evolución de la compraventa. Eliminar el ITP despertaría a la demanda, pero después habría que ver si hay financiación para realizar operaciones. Podría ser un elemento de motivación, pero debe ir acompañado de una mayor apertura hipotecaria. El sector está ávido de impulsos que hagan mejorar las cifras, pero hay que estudiar muy bien esta clase de acciones, evitando las soluciones de corto plazo con el fin de promover una estabilidad a nivel fiscal".

Cara y cruz de la justicia fiscal

Los analistas del informe Lagares consideran que el ITP debe desaparecer, pero no lo consideran un asunto prioritario, ya que tendría efectos sobre la recaudación autonómica, y no ven factible su eliminación hasta que se alcance "el equilibrio estructural".

La razón que esgrimen es la justicia impositiva, admitiendo que la vivienda está doblemente gravada: primero el IVA y después el ITP, y no una vez, sino en todas las sucesivas transmisiones. "Si bien tienen razón, la dinamización de las ventas y la reducción del stock son las auténticas razones de fondo", opina Gandarias.

Pero además, añade Alemany, "retirar la deducción por compra a aquellos que la disfrutan no resultaría del todo justo, dado que el anuncio de su eliminación a partir de enero de 2013 hizo que se adelantaran muchas compras para no perderla". Subraya que "el afán recaudatorio no puede volcar sobre la tenencia de una vivienda toda su fuerza. La imposición de un renovado IBI, así como la imputación de la vivienda habitual en el IRPF mientras se actualizan los valores catastrales, penaliza a los propietarios, que en su mayoría ya han hecho un gran esfuerzo para comprar".

La clave son las hipotecas, no los impuestos

Pero además, también hay que tener en cuenta el efecto cascada de la eliminación de este impuesto en el mercado, aunque para Gandarias sería relativo. "Los incentivos fiscales podrían ser la excusa del vendedor para subir artificialmente los precios, una idea que se manejó a raíz de la deducción por compra. Aunque en parte podría ser así, los movimientos llamativos en los precios obedecen a cambios de mayor calado, tal y como hemos comprobado en estos años de crisis. Si suben los precios, será de forma mínima, y siempre en segunda mano. La obra nueva, en cambio, sí irá a la baja".

Así, la economía española necesita "nuevos impulsos que permitan que el contribuyente recupere parte del poder adquisitivo perdido", sostiene Alemany. Gandarias añade que la recuperación de la compraventa va más allá allá de los eventuales cambios fiscales. "El mercado hipotecario es la clave. Sería un error volver a conceder préstamos por encima del 100% del valor de tasación. Tampoco se deberían tomar en consideración nóminas bajas que no aseguren una capacidad de endeudamiento razonable".

"Las entidades deben estar más abiertas al diálogo, sin perder de vista el riesgo. Incentivar la demanda interna es el gran reto, dado que el extranjero ya se mueve a sus anchas por nuestro mercado. Sería interesante promover la estabilidad laboral. De este modo, las familias alcanzarían un nivel de solvencia adecuado a los requisitos impuestos por la banca".

HIPOTECAS MÁS CARAS 2 AÑOS DESPUES?

Hipotecas más caras dos años después: ¿subida puntual o cambio de tendencia?

El euríbor cierra marzo en el 0,577%, 0,032 puntos porcentuales más que hace un año

Cambio de tercio para los hipotecados. El euríbor a doce meses, el más utilizado en España para el cálculo de lashipotecas, ha puesto fin a una racha de más de dos años de rebajas en las cuotas hipotecarias. El indicador cerró marzo en el 0,577%.

La tasa mensual de marzo no solo repunta respecto a la del mes pasado (0,549%), sino esta vez también frente a la media de hace un año (0,545%), algo que no pasaba desde febrero de 2012. Así, por primera vez en 25 meses, el euríbor encarecerá los préstamos a los que les toque revisión.

La subida no pilla por sorpresa. Hacía ya unos meses que eleuríbor había moderado sus descensos y se mantenía en unos niveles que prácticamente igualaban a los del año anterior. Es por eso que las últimas rebajas en las hipotecas eran ya nimias y se preveía un incremento de las cuotas en cualquier momento.

En concreto, el titular de una hipoteca media de 100.000 euros a un plazo de 20 años y un diferencial sobre el euríbor del 1% pagará 1,47 euros más al mes y unos 17 euros más al año.

Aunque el incremento es limitado, teniendo en cuenta que el euríbor llegó a suponer un ‘sobrecargo’ para las economías familiares de más 1.000 euros de media cuando alcanzó máximos por encima del 5,3% a mediados de 2008, la pregunta ahora es si se trata de un alza puntual o si supone un cambio de tendencia duradero.

Miguel Antonio Marcos, analista de XTB, considera que “la situación está cambiando para los hipotecados españoles” porque por primera vez en mucho tiempo “las cuotas hipotecarias que se revisen durante el próximo mes de abril no se verán reducidas”.

Ramón Morell, analista de ETX Capital España, sostiene que a tenor del comportamiento del índice este mes, “parece que esa bella durmiente llamada euríbor está despertándose del letargo”. Apunta, no obstante, que es “complicado” saber cómo va a ser la evolución a corto y medio plazo, dado que “su valor depende fuertemente de las políticas que el BCE decida implantar y éstas derivarán de los datos económicos de la eurozona”. Con todo, opina que “hasta que el horizonte económico no se despeje en Europa, el euríbor debería mantenerse en sus niveles actuales al menos durante este año”.

Por su parte, Estefanía Ponte, de Cortal Consors, piensa que sí se trata de un cambio de tendenciaporque el euríbor a un año “lo que muestra es que el mercado está pensando que el año que viene la tendencia de los tipos es de subida”. Añade que “aunque el BCE haga algo, la realidad es que la situación macro está mejorando, con lo cual en 2015 debería haber un cambio de política monetaria en Europa".

Pablo González López, consejero delegado de Ábaco Capital coincide en que “a medida que la recuperación económica se vaya consolidando, poco a poco se normalizará la política de los tipos de interés, que han estado extraordinariamente bajos por la recesión, y empezarán a subir en dos o tres años”. Así, “lo normal es que a medio-largo plazo el euríbor siga subiendo”.

A expensas de lo que haga el BCE con los tipos

La evolución del euríbor suele ir de la mano de las subidas o bajadas de los tipos de interés que aprueba el Banco Central Europeo (BCE). En su reunión del pasado 6 de marzo, la institución mantuvo las tasas rectoras en el mínimo histórico del 0,25%, y durante ese mes el euríbor ha marcado un mínimo del 0,551% en tasa diaria y un máximo del 0,600%. Pero hay ciertas expectativas de que el BCE baje los tipos de intervención el próximo jueves o en el corto plazo, con el fin de evitar los riesgos de deflación. De hecho, según el cálculo adelantado publicado ayer, la inflación interanual de la zona euro bajó en marzo al 0,5%, un dato menor de lo esperado y el más bajo desde noviembre de 2009.

José Luis Martínez Campuzano, estratega de Citi en España, sí espera un recorte de los tipos de entre el 0,10% y el 0,15%, “y bajaría algo más el euríbor”, aunque de forma limitada.

Pero, para Antonio Marcos, analista de XTB, la mejora de la economía “hace cada vez más improbable una nueva bajada de tipos por parte del BCE”, lo que se estaría reflejando en el repunte del euríbor. Así, prevé que en los próximos meses el índice cotice en el rango del 0,55% y el 0,60%.

La directora de análisis y estrategia de Cortal Consors, Estefanía Ponte, señala que “la bajada de tipos que queda es como máximo de un 0,25%, y si esto se produjera el euríbor podría irse a niveles del 0,40% para luego retomar poco a poco la tendencia alcista”. Pero, “en el supuesto de que el BCE no hiciera en lo que queda de año, el euríbor a doce meses se situaría en el 1% a finales de 2014”, prevé.

¿POR QUÉ EL PINCHAZO DE LA BURBUJA INMOBILIARIA AFECTA A LOS JOVENES?

¿POR QUÉ EL PINCHAZO DE LA BURBUJA INMOBILIARIA AFECTA A LOS JOVENES?

Al estar más expuestos al mercado, la crisis les ha pasado más factura

Esta brecha generacional y su impacto en el consumo mella la recuperación

La riqueza de los hogares jóvenes ha caído a niveles del año 1989

Cuando se dice que la crisis no ha afectado a todo el mundo igual se suele pensar en un primer momento entre ricos y pobres. Pero hay otra brecha: la generacional. Los jóvenes han sufrido más que los mayores el pinchazo de la burbuja inmobiliaria, lo que además tiene consecuencias muy negativas para la recuperación económica.

Así al menos ocurre en EEUU, según destaca la agencia Bloomberg que cita a un último informe publicado por la Reserva Federal de San Luis. Los datos muestran que los hogares con miembros de 40 años o menos son un 30% más pobres que en 2007, mientras que los de más de 40 años ya han recuperado las pérdidas derivadas de la crisis financiera desatada en 2008.

Más expuestos a la burbuja inmobiliaria

La explicación es sencilla. Los jóvenes entraron más tarde en la euforia compradora de vivienda, por lo que adquirieron activos más caros y con más deuda, lo que a su vez implicó que la mayor parte de su riqueza proviniera precisamente de esa vivienda. Por lo tanto, las familias jóvenes estaban más expuestas al mercado inmobiliario, tal y como explican William Emmons y Bryan Noeth, autores de la investigación.

Esta división generacional tiene además una derivada importante que explica, en parte, la debilidad de la recuperación económica de EEUU. Las familias jóvenes tienden a gastar más que las más mayores en decorar sus casas o en comprar coches. Y dado que el consumo es el 70% de la economía, esta 'pobreza' relativa de los jóvenes frena la recuperación.

"Estos cambios en los balances individuales tienen impacto en el conjunto de la economía", explica Emmons, economista de la Fed de San Luis. "Quizá sea una de las razones por las que ha sido tan difícil entender esta recuperación tan débil. No hay suficiente gente fijándose en esto".

Los jóvenes y el consumo

Según Atif Mian, de la Universidad de Princeton, el colapso inmobiliario fue el responsable del 40% de la caída del consumo entre 2006 y 2009. Sin embargo, el actual rebote en los precios no va a provocar el mismo impacto positivo, según el economista, ya que no se va a poder seguir utilizando la riqueza inmobiliaria del mismo modo que antes, cuando la vivienda se ofrecía como garantía para pedir créditos para otros gastos.

"El hecho de que sus niveles de riqueza hayan caído, de que sea menor el número de propietarios, de que incluso no estén cómodos como para invertir en sus casas en alquiler, tiene consecuencias", defiende Richard Fry, investigador del Pew Charitable Trusts in Washington. "No compran televisión por cable, no compran fregonas y escobas".

Fry añade que si la gente joven tiene cada vez menos acceso a la vivienda en propiedad, también tienen menos posibilidad de beneficiarse de una subida de precios. "Me preocupa que no puedan crear riqueza, al menos en el modo tradicional. Hay al menos una señal para preocuparse".

Y es que el retroceso de la riqueza de los menores de 40 permanece por debajo de los niveles de 1989, según la investigación de la Fed de San Luis. "Los jóvenes adultos han tenido una peor recesión que los adultos más mayores", concluye Jed Kolko, economista jefe de Trulia.com, web inmobiliaria, a Bloomberg.

EL EURIBOR TERMINA LA SEMANA EN 0.585%

El Euribor termina la semana bajando hasta el 0.585%.

El Euríbor, índice al que están referenciadas la mayoría de las hipotecas españolas, ha caído dos milésimas en tasa diaria, hasta el 0,585% y se ha anotado su cuarta caída consecutiva.

   Desde que se inició el mes, el índice ha encadenado diez caídas y ocho subidas y ha repetido valor en una ocasión.

De cerrarse marzo así, el Euríbor se establecería en el 0,577%, lo que supondría una subida de 0,032 puntos respecto al Euríbor de marzo del año pasado y encarecería las hipotecas a las que les tocase revisión anual en 1,76 euros.

EL PRECIO DE LA VIVIENDA AÚN NO HA TOCADO FONDO.

MOODY'S CREE QUE EL PRECIO DE LA VIVIENDA EN ESPAÑA AÚN NO HA TOCADO FONDO.

La agencia asegura que el ajuste ha sido muy lento y no ha terminado

Llevará varios años equilibrar el exceso de oferta de vivienda en España

La agencia de medición de riesgo Moody's cree que, después de siete años de ajustes, el precio de la vivienda en España no ha tocado fondo, al tiempo que advierte del efecto negativo que la morosidad hipotecaria tiene en la calidad crediticia de los bancos.

En un informe publicado hoy, Moody's recuerda que en el último trimestre de 2013 la morosidad hipotecaria de los bancos españoles se elevó al 37,05%, cuatro puntos básicos más que al inicio del periodo.

Este continuado incremento de la morosidad hipotecaria tiene efectos negativos sobre la calidad crediticia de las entidades financieras españolas y muestra que la corrección del sector no ha concluido.

Dada la relación entre oferta y demanda, la agencia de calificación prevé que el precio de la vivienda seguirá cayendo este año, lo que repercutirá negativamente en los balances de los bancos por el menor valor de los inmuebles que actúan como garantía de los préstamos.

Moody's calcula que en septiembre de 2013 la cartera hipotecaria de los bancos españolas alcanzaba los 105.000 millones de euros.

Por lo respecta a la evolución del precio de la vivienda, la agencia de calificación señala que, al contrario de los que ha ocurrido en otros países como Irlanda, Reino Unido o Estados unidos, donde también ha habido burbujas inmobiliarias, en España el ajuste ha sido muy lento y no ha terminado. Dado el elevado número de viviendas vacías que se ofrecen en el mercado, prosigue Moody's, llevará aún varios años equilibrar el exceso de oferta.

Al cierre de 2013, los préstamos hipotecarios vinculados al sector inmobiliario representaban el 57 % del total de las carteras crediticias de los bancos a empresas y familias, y cabe esperar que estos dos sectores de la economía sigan padeciendo dificultades mientras el sector inmobiliario no se recupere.

LA FIRMA DE HIPOTECAS DESCENDIÓ UN 32.4% CON RESPECTO AL AÑO PASADO.

La firma de hipotecas arrancó 2014 con una caída interanual el 32,4%.

Respecto al mes de diciembre sí crecieron un 41,6%

El número de hipotecas constituidas sobre viviendas se situó en 17.464 el pasado mes de enero, cifra inferior en un 32,4% a la del mismo mes de 2013, según los datos difundidos este jueves por el Instituto Nacional de Estadística (INE).

El retroceso interanual de enero, con el que las viviendas hipotecadas encadenan ya 45 meses de caídas consecutivas, amplía en más de dos puntos el descenso interanual de diciembre de 2013, cuando las viviendas hipotecadas se redujeron algo más de un 30%.

El importe medio de las hipotecas constituidas sobre viviendas alcanzó en el primer mes del año los 101.628 euros, un 1,3% menos que en igual mes de 2013, mientras que el capital prestado se redujo un 33,3% en tasa interanual, hasta los 1.774,8 millones de euros.

En tasa mensual (enero de 2014 sobre diciembre de 2013), las hipotecas sobre viviendas aumentaron un 41,6%, su segundo mayor repunte en este mes desde 2010 tras el de enero de 2013 (+46,3%). El capital prestado para las viviendas hipotecadas experimentó un incremento mensual del 41,8%, registrando también su segundo mayor aumento de los últimos cinco años.

Andalucía encabeza las hipotecas sobre viviendas

Por comunidades autónomas, las que registraron en enero un mayor número de hipotecas constituidas sobre viviendas fueron Andalucía (3.169), Cataluña (2.751) y Madrid (2.620).

Todas las comunidades presentaron en enero menos hipotecas sobre viviendas que en el mismo mes de 2013, salvo Navarra, que registró un incremento interanual del 16,2%, hasta 451 viviendas hipotecadas. Los descensos interanuales más pronunciados se los anotaron Cantabria (-59,1%) y Aragón (-54,9%).

Por su parte, las comunidades en las que se prestó más capital para la constitución de hipotecas sobre viviendas fueron la Comunidad de Madrid (390,6 millones), Cataluña (319,5 millones) y Andalucía (265,9 millones).

Bajan un 32% las hipotecas sobre el total de fincas

De acuerdo con los datos del organismo estadístico, durante el primer mes del año se constituyeron 28.269 hipotecas sobre fincas rústicas y urbanas (dentro de éstas últimas se incluyen las viviendas), cifra que supone un descenso del 32,2% respecto a enero de 2013.

El capital de los créditos hipotecarios concedidos bajó un 25,8% respecto al mismo mes de 2013, hasta los 3.386,4 millones de euros, en tanto que el importe medio de las hipotecas constituidas sobre el total de fincas ascendió a 119.794 euros, un 9,5% más que en enero de 2013.

El tipo de interés medio para los préstamos hipotecarios sobre viviendas alcanzó en enero el 4,14%, un 2% superior al registrado un año antes, mientras que el tipo de interés medio para el total de fincas se situó en el 3,88%, con un plazo medio de 20 años.

El 93,2% de las hipotecas constituidas en enero utilizó un tipo de interés variable, frente al 6,8% de tipo fijo. El euríbor es el tipo de referencia más utilizado en la constitución de hipotecas a interés variable, en concreto en el 85,7% de los nuevos contratos.

En cuanto a las hipotecas con cambios registrales, en enero sumaron 24.727, lo que supone un descenso interanual del 10,5%. En viviendas, el número de hipotecas que modifican sus condiciones bajó un 15,2%.

Atendiendo a la clase de cambio en las condiciones, en enero se produjeron 19.272 novaciones (o modificaciones producidas con la misma entidad financiera), con un recorte interanual del 17,9%.

El número de operaciones que cambiaron de entidad (subrogaciones al acreedor) aumentó un 53,1%, mientras que el número de hipotecas en las que cambió el bien hipotecado (subrogaciones al deudor) bajó un 19,7%.

De las 24.727 hipotecas con cambios en sus condiciones inscritas en los registros de la propiedad en enero, el 36,1% se debieron a modificaciones en los tipos de interés. Después del cambio de condiciones, el porcentaje de hipotecas a interés fijo bajó del 9,8% al 5%, y el de hipotecas a interés variable aumentó del 89% al 92,4%.

El euríbor concentra el mayor porcentaje de las hipotecas a tipo variable, tanto antes del cambio (75%) como después (78,5%). Así, tras la modificación de condiciones, el interés medio de los préstamos en las hipotecas a tipo fijo cayó 0,05 puntos y de las hipotecas a tipo variable bajó 0,95 puntos.

SÓLO UNA DE CADA 5 CASAS SE VENDIÓ DURANTE LA CRISIS

Solo una de cada cinco casas del stock se vendió durante la crisis.

• Nadie se atreve a aventurar cuándo se absorberá toda la oferta, ya que depende del empleo y del crédito
• Existen ya algunas comunidades autónomas donde el volumen de la oferta es menos preocupante
• El sector todavía estima un excedente de 557.450 viviendas a finales de 2013.
• 
• Cuando estalló la burbuja inmobiliaria y se descubrió cuán grande era el volumen de viviendas nuevas sin vender ni alquilar, fueron muchos los expertos que pronosticaron que la salida de la crisis dependería de la velocidad con la que se absorbiera ese abultado excedente que casi todas las estadísticas estimaron en torno a las 700.000 casas.
  Pues bien, casi cinco años después de que se alcanzara el nivel máximo del stock inmobiliario (en 2009), las cifras demuestran que se ha logrado reducir ese exceso de ladrillo de forma bastante suave. Durante este periodo, se ha podido vender solo una de cada cinco casas de toda esa oferta, ya que según el último informe de la patronal de empresas fabricantes de productos de construcción Cepco, España ha pasado de contar con 688.044 viviendas nuevas en venta en el año 2009 a un total de 557.450 a finales del ejercicio pasado, un 18,9% menos.
  ¿Es por esta razón por la que se ha prolongado más la recesión en España o es la crisis la que ha impedido que se vendieran más rápidamente los pisos sobrantes del boom? Salvando las distancias, casi es como preguntarse qué fue primero, la gallina o el huevo.
  Y es que llegado este punto, conviene recordar que solo cuando los precios de los pisos comenzaron a bajar de forma acelerada (a partir de 2011), se empezó a detectar una leve recuperación de las ventas. Es más, muchos analistas consideran que si la banca, ahora en gran medida propietaria de esas viviendas, hubiese aplicado antes fuertes rebajas a los pisos en cartera, quizás la reestructuración del sector hubiera sido menos dolorosa y el cierre del grifo del crédito se hubiese dejado sentir mucho menos.
  No obstante, y en honor a la verdad, hay también quien dice que la situación de algunas entidades financieras era tan delicada que nada hubieran podido evitar poniendo a la venta su stock inmobiliarioa precio de saldo tiempo atrás.
  Los más puristas son de la opinión de que no se han vendido más casas más rápidamente porque, sencillamente, no se han dado las circunstancias que antes de esta crisis habían impulsado al sector inmobiliario: buenas y estables perspectivas laborales y, sobre todo, crédito abundante y barato.
  Sea como fuere, el último año de recesión, 2013, coincide con ser el ejercicio en el que se ha acelerado la disminución del stock. Así, mientras en 2010 se mantuvo prácticamente estancado, en 2011 se redujo en poco más de 6.000 casas, un 0,9%. En 2012, se contabilizaron 43.000 viviendas menos en el excedente, un recorte del 6,3%. Y, por fin, en 2013, se observa un ritmo de ventas algo más significativo, ya que el stock logró disminuir en un total de 80.605 casas, un 12,6% en términos relativos. En otras palabras, de las 130.594 casas del stock que se han vendido durante los años de la crisis, el 61% fueron adquiridas el año pasado, justo el último de la recesión cuando España abandonó las tasas de crecimiento negativas de su economía y los datos del mercado laboral frenaron su colosal deterioro.
  Recuperación por zonas
  ¿Cuánto tiempo tardará en drenarse ese más de medio millón de pisos que todavía hoy componen el stock en venta o alquiler? Nadie se atreve a aventurar los años que faltan para absorber toda la oferta, porque va a depender mucho de cómo evolucione la coyuntura macroeconómica (rentas y empleo) y, por supuesto, de si se recupera o no la financiación. Pero lo cierto es que en algunas zonas muy concretas las cifras del stock comienzan a ser ya menos preocupantes.
  Es el caso de Andalucía, donde su excedente ha pasado de ser de 114.147 casas en 2009 a 71.386 a finales del año pasado, lo que representa un recorte del 37,4%. En Canarias el ajuste roza el 40% durante idéntico periodo y ya son solo 25.356 las casas que no encuentran comprador en el archipiélago. Cataluña es otra de las comunidades donde la oferta de vivienda nueva es hoy un 18,7% inferior a la de hace cuatro años.
  Madrid y la Comunidad Valenciana completan esta terna de las cinco regiones donde más se ha reducido el volumen de casas en venta, con un recorte del 28,9% y del 21,65%, respectivamente. Que sea precisamente en estas áreas donde más se está absorbiendo la ingente oferta inmobiliaria es muy positivo, ya que coincide con las zonas más importantes del mercado. Entre las cinco concentran el 58% de todo el excedente.
  Además, en términos absolutos ya hay territorios con niveles de stock bastante razonables, como es el caso de Baleares, con apenas 12.600 viviendas; Cantabria, donde Cepco contabiliza una oferta de 1.689 pisos; Extremadura solo cuenta con 794 casas en stock; Galicia registra 28.200; Navarra, 2.200 y el País Vasco, 17.777. En el lado opuesto, se sitúan Castilla y León, Castilla La Mancha, Murcia yLa Rioja, con excedentes todavía importantes.

• El 39% considera que es buen momento para comprar

  La red inmobiliaria Look & Find ha elaborado una encuesta en la que concluye que el 39% de los ciudadanos considera que el actual es un buen momento para comprar una vivienda. Sin embargo, otro 35% cree que aún no es la ocasión idónea para llevar a cabo este tipo de adquisiciones.
  Por su parte, el 26% restante está a la espera de ver cómo evoluciona el mercado en los próximos meses para tomar una decisión u otra.
  La firma subrayó ayer que poco a poco sigue creciendo el número de personas que opina que es un buen momento para comprar una vivienda tras las rebajas de precios que se han ido produciendo a lo largo de los últimos años. Así, 2014 se perfila como un año de oportunidades para la compra de una casa, tanto para vivir en ella, como para adquirirla con una finalidad de inversión.
  Los últimos datos publicados por el INE indican un repunte de las compraventas de vivienda y en especial de las de segunda mano, un mercado que está resurgiendo al ser el tipo de inmueble que ha experimentado el mayor ajuste de precios. Además, según las estadísticas del departamento de análisis de Look & Find, los precios de la vivienda han bajado de media en torno a un 35% desde 2006, cuando alcanzaron su precio más alto y las bajadas que se han experimentado en el último trimestre ya no son muy significativas, algo que los clientes perciben cada vez con mayor claridad y que hace que haya llegado la hora de invertir de nuevo en el sector inmobiliario. Los resultados de la encuesta muestran que si se dispusiese del dinero para adquirir o al menos dar una entrada importante para solicitar una hipoteca no muy elevada, la compra de vivienda sería una de las principales opciones de inversión.

LA DEMANDA DE ALQUILER VUELVE AL CENTRO DE LAS CIUDADES.

¿REPOBLACIÓN METROPOLITANA? LA DEMANDA DEL ALQUILER DE VIVIENDA VUELVE AL CENTRO DE LAS CIUDADES.

La demanda de alquileres, que había experimentado durante la última década un éxodo hacia la periferia de las ciudades por el aumento de las rentas, está volviendo al centro de las ciudades ante el descenso de los precios.

Según el análisis de mercado realizado por Alquiler Seguro, hoy día podemos hablar de un proceso de "repoblación metropolitana" de las principales ciudades, donde la mayor demanda de los alquileres se producen en las capitales.

El director comercial de la firma, David Caraballo, explica en un comunicado que "se está produciendo un retorno de una gran número de inquilinos a la metrópoli, que en su momento tuvieron que marcharse a las periferias y ensanches porque no podían hacer frente a unos precios muy elevados".

"Ahora estamos presenciando, en un contexto de aumento del mercado de alquiler y desde hace unos años de caída de precios, un cambio de tendencia donde las principales ciudades aglutinan la gran mayoría de los alquileres frente a la periferia", señala Caraballo, para añadir que "en algunas provincias más del 70% de los alquileres se están suscribiendo en la capital".

Alquiler Seguro concreta además que en Madrid, Barcelona, Sevilla o Valencia capital, el tipo de viviendas que más se demanda para el alquiler son las de dos y tres dormitorios, que representan aproximadamente el 75% del total. Por otra parte, las viviendas que menos demanda tienen son los estudios y viviendas de uno y cuatro dormitorios.

La media de alquiler en estas ciudades se sitúa en torno a 34 días y se compone, según la gráfica que aporta Alquiler Seguro, de tres fases bien diferenciadas: adecuación, promoción y formalización.

El alquiler comienza por una primera fase de adecuación, de 15 días aproximadamente, que contempla desde la adecuación del inmueble, pasando por el Certificado Energético y hasta el alta de suministros, si fuera necesario.

Luego la vivienda está lista para su promoción, es decir, publicación on-line del inmueble, la gestión de las visitas a la vivienda y el análisis de Solvencia y Viabilidad de los candidatos. Este proceso Alquiler Seguro lo realiza en una media de 15 días.

Y por último el proceso se cierra con la formalización que consiste en la elaboración del contrato, firma y entrega de llaves, que no suele durar más de 4 días.

ESPAÑA APROVECHA LOS BAJOS PRECIOS PARA VENDER EN PARIS

España aprovecha sus bajos precios inmobiliarios para vender casas en París.

Promotores y entidades financieras españolas buscarán atraer a compradores e inversores franceses en la primera feria inmobiliaria que organiza en París la Cámara de Comercio de España en Francia (Cocef), en la que darán a conocer las oportunidades de un sector muy atractivo por sus bajos precios.

El Salón Inmobiliario y de Turismo Español en París (SITEP), que se celebrará del 19 al 21 de septiembre,tratará de promocionar a España por su buen tiempo y calidad de vida y por un sector inmobiliario más asequible que el francés, ha explicado en una entrevista con Efe el presidente de Cocef, José Miguel García.

"Queremos que los franceses vean que España es el país ideal para vivir o veranear", porque comparte cultura y mentalidad con Francia y por sus "oportunidades" inmobiliarias, ha asegurado el presidente de Cocef, ya que "se puede comprar un piso por debajo de su valor real y a un precio inferior al que se paga en Francia".

La feria ha sido organizada por Cocef, el banco CIC Iberbanco (filial del grupo Credit Mutuel) y Expo 21, empresa que se dedica a la organización de ferias.

De esta forma, además de facilitar la implantación de empresas en Francia y de abrir mercado para las inmobiliarias españolas, la feria aportará, mediante la participación de CIC Iberbanco, financiación a los compradores, aunque no de manera exclusiva.

SITEP está enfocada a tres tipos de compradores: los profesionales del sector, los turistas habituales que ya saben dónde quieren comprar una segunda residencia y el público general, al que le gusta España y ha decidido invertir aprovechando los bajos precios.

Fondos y turistas

Para los primeros, la feria contará con reuniones "business to business", en las que se pondrá en contacto a profesionales del sector inmobiliario español con fondos o inversores, que buscan edificios de oficinas en Madrid o Barcelona y que priman su rentabilidad.

Este tipo de encuentros, que permiten acercamientos de una manera más individualizada, son indispensables para hacer posible ciertas operaciones, ha dicho García, quien ha apuntado que varios fondos franceses han manifestado ya su interés por acudir al certamen.

Además del visitante profesional, la feria quiere acercarse a los 10 millones de turistas franceses que visitan España cada año y que "saben perfectamente lo que quieren y dónde lo quieren comprar".

El pasado año los franceses (tanto residentes como no) adquirieron 7.012 viviendas libres en España, dato que supone un incremento del 52 % respecto al año anterior, según los registros del Consejo General del Notariado español.

La feria tratará también de atraer a un público mucho más general que "no tiene una idea predeterminada de dónde comprar", pero que percibe al mercado inmobiliario español como una "oportunidad" de inversión por sus "atractivos" precios.

Así, permitirá dar a conocer que España cuenta con la primera red de trenes de alta velocidad de Europa, modernas autopistas y con aeropuertos internacionales en todas las regiones, así como un marco legal favorable para invertir.

A unos precios más asequibles, se suman también otros beneficios en materia fiscal, como que el impuesto de bienes inmuebles español (IBI) es un 30% menos elevado que el francés, en tanto que la tasa de recogida de residuos urbanos y los gastos de comunidad y de seguro son menos costosos que la media francesa, según Cocef.

En la atracción de este tipo de comprador toman un papel relevante las Comunidades Autónomas, que pueden utilizar su presencia en la feria para vender las bondades de sus regiones, ya que el "entorno turístico de cada vivienda es muy importante", ha señalado García.

La feria espera recibir decenas de miles de visitantes a los que acogerá en sus más de 2.000 metros cuadrados de superficie, que ocuparán más de 70 expositores, entre entidades financieras, promotoras inmobiliarias, agencias de intermediación u oficinas de turismo estatales y autonómicas.

Cocef pretende dar continuidad cada año a este certamen del sector inmobiliario, que es el punto fuerte de su agenda para 2014, y al que acompañará de otras actividades menores de promoción de productos españoles, principalmente alimentarios, entre compradores franceses.

PLUSVALÍA MUNICIPAL: HACIENDA CREE QUE DEBE PAGARSE SÍ O SÍ

PLUSVALÍA MUNICIPAL: HACIENDA CREE QUE DEBE PAGARSE AUNQUE NO HAYA GANANCIA.

La base imponible determinada según la Ley "no admite prueba en contrario"

La Dirección General de Tributos contradice el criterio de varias sentencias

El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), más conocido como Plusvalía, se ha convertido en foco de críticas desde el estallido de la burbuja inmobiliaria. Si su hecho imponible se basa en la idea, antes inamovible, de que el simple paso del tiempo provoca una revalorización del terreno que obliga a gravar la venta, la crisis ha puesto de manifiesto que, en muchas ocasiones, el precio real del inmueble se encuentra, en el momento de la venta, por debajo del valor catastral.

Plusvalía: las claves de un polémico impuesto que "debe desaparecer"

Este giro ha provocado que algunos tribunales, como el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, se hayan mostrado contrarios al pago de este tributo cuando no exista ganancia para el vendedor. Sin embargo, la Dirección General de Tributos (DGT) acaba de manifestarse en contra de ese criterio, más beneficioso para el vendedor.

Pérdida de dinero

La crisis ha provocado que muchos particulares y empresas se vean obligados a vender sus fincas por un valor inferior al de adquisición, generando, a pesar de ello, el devengo de la plusvalía. Al menos así debe ocurrir según el criterio de la DGT, que acaba de pronunciarse sobre la venta de un bien inmueble de naturaleza urbana por un precio inferior al de adquisición.

La Dirección concluye que, en el caso planteado en la consulta, la transmisión onerosa del bien inmueble de naturaleza urbana determina el devengo del IIVTNU, calculándose la base imponible de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 107 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLRHL).

A esta conclusión se llega argumentando tajantemente que "la base imponible determinada conforme a las reglas del artículo 107 del TRLRHL no admite prueba en contrario".

Así, la Dirección le da la vuelta a la situación y asegura que "en los años del llamado boom inmobiliario, en los que el valor de mercado de los inmuebles se incrementaba muy por encima de los valores catastrales, si un Ayuntamiento realizaba una comprobación tributaria, sólo podía comprobar que la cuota del impuesto ingresada se había determinado aplicando correctamente las normas reguladoras del TRLRHL, sin que pudiera atribuir un valor mayor fundamentado en que el incremento real del terreno era superior al derivado de las reglas del artículo 107 del TRLRHL".

Este criterio es contrario al defendido, por ejemplo, por los jueces catalanes. El Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, en sentencia de 18 de julio de 2013, se ha negado a que los municipios puedan cobrar el tributo en caso de que no exista tal plusvalía, asegurando que "el incremento de valor constituye el primer elemento del hecho imponible", de manera que "en la hipótesis de que no existiera tal incremento, no se generará el tributo, y ello pese al contenido de las reglas objetivas de cálculo de la cuota del artículo 107 de la Ley de las Haciendas Locales".