DESCENSO DEL 27.6% EN LA VENTA DE VIVIENDAS

La venta de viviendas acentúa su descenso al bajar un 27,6%.

En febrero se vendieron 25.717 casas - La caída, décima consecutiva, es cuatro puntos superior a la de enero.

La compraventa de viviendas bajó un 27,6% el pasado mes de febrero respecto al mismo mes de 2013, hasta un total de 25.717 operaciones, según ha informado este miércoles el Instituto Nacional de Estadística (INE).

El descenso interanual de febrero es más de cuatro puntos superior al de enero, cuando la compraventa de viviendas retrocedió un 23,2%, y con él, estas operaciones ya acumulan diez consecutivos de caídas.

Atendiendo sólo a los datos mensuales (febrero sobre enero), la compraventa de viviendas descendió un 16,1%, su mayor disminución en este mes desde 2010.

El descenso interanual en la compraventa de viviendas se ha debido, en mayor medida, al retroceso en la compraventa de pisos nuevos, con una caída del 37,4%, hasta sumar 11.544 operaciones. Por su parte, la compraventa de viviendas de segunda mano descendió un 17%, hasta 14.173 operaciones.

La mayor parte de las viviendas transmitidas por compraventa durante el segundo mes del año, en concreto el 90,4%, fueron viviendas libres. La compraventa de este tipo de viviendas descendió un 24,3%, hasta 23.242 operaciones, en tanto que las operaciones sobre viviendas protegidas sumaron 2.475, con un recorte del 48,6% respecto a febrero de 2013.

En los dos primeros meses del año, la compraventa de viviendas acumula un retroceso del 25,3%, con caídas del 32,3% en las operaciones sobre viviendas nuevas y del 18% en las de segunda mano. Por su parte, las compraventas de viviendas protegidas disminuyeron un 37,4% hasta febrero, mientras que las de viviendas libres bajaron un 23,5%.

Andalucía, a la cabeza

En febrero, el mayor número de compraventas de viviendas por cada 100.000 habitantes se dio en la Comunidad Valenciana (94). Andalucía continuó a la cabeza de compraventas de viviendas en el segundo mes del año, con 5.182 operaciones, seguida de Comunidad Valenciana (3.842), Madrid (3.776) y Cataluña (3.625).

Las comunidades que realizaron un menor número de compraventas de viviendas en febrero fueron La Rioja (212), Cantabria (282) y Asturias (418).

En valores relativos, la única región donde se incrementó en tasa interanual la compraventa de viviendas fue Canarias (+5%), mientras que los mayores descensos correspondieron a Asturias (-43,5%), La Rioja y Cantabria (-42,2%), y Galicia (-41,2%).

Bajan un 7,7% las fincas transmitidas

Sumando las fincas rústicas y las urbanas (viviendas y otros inmuebles de naturaleza urbana), las fincas transmitidas en febrero pasado alcanzaron las 139.089, con un descenso del 7,7% sobre el mismo mes de 2013.

Por compraventa se transmitieron un 18,2% menos de fincas que un año atrás, mientras que las transmisiones por donación bajaron un 40,4%. Las operaciones por permuta cayeron un 42,5%, mientras que las transmitidas por herencia aumentaron un 8,1%.

Según los datos del INE, el número de compraventas de fincas rústicas subió un 4,8% en febrero pasado en tasa interanual, mientras que el de fincas urbanas (en el que se incluyen las viviendas) bajó un 21,8%.

En febrero, el número total de fincas transmitidas inscritas en los registros de la propiedad por cada 100.000 habitantes fue mayor en Castilla-La Mancha (742), Castilla y León (639) y La Rioja (628). Las únicas regiones con crecimientos interanuales fueron Castilla-La Mancha (+19,6%) y Cataluña (+1,3%), mientras que los descensos más pronunciados se lo anotaron Cantabria (-26,8%) y La Rioja (-24%).

LA ELIMINACIÓN DEL ITP AHORRARIA 11.400€ AL COMPRADOR DE VIVIENDA DE 2ª MANO.

La eliminación del ITP ahorraría 11.400 euros al comprador de vivienda de segunda mano.
La eliminación del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) tal y como propone el informe Lagares supondría un ahorro medio de 11.404 euros para los compradores de una vivienda de segunda mano de tipología media.




Eliminar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) tal como estudian los expertos que asesoran al Ministerio de Economía y Hacienda supondría un importante ahorro a un comprador de un piso usado: 11.400 euros de media, hasta casi 18.000 si vives en Cataluña o menos de 8.000 si resides en Castilla-La Mancha.

Así lo revela un estudio de pisos.com, que basa sus estimaciones cruzando el cálculo del Visita HTMLpoint precio medio del metro cuadrado de una vivienda usada de tipología media y superficie estándar, y que se basa en las estadísticas de precios que maneja la web inmobiliaria cruzadas con el tipo de dicho impuesto aplicado en cada comunidad autónoma (ver gráfico).

El impuesto sobre transmisiones patrimoniales, cuya supresión está en estudio, grava la compraventa de vivienda de segunda mano, cuyo tipo establece el Estado y ahora está en un 6%, aunque las comunidades autónomas tienen margen para aplicar un general específico, que pueden variar cada año en función de las previsiones de recaudación de sus presupuestos generales.

Catalanes, baleares y cántabros, los más beneficiados

Actualmente, el tipo impositivo oscila entre el 4% y el 10% en función de la autonomía lo que, junto con el precio del metro cuadrado, hace que lo que pagan los ciudadanos varíe hasta 9.800 euros según el lugar en el que vivan. Así, eliminarlo beneficiaría sobre todo a los compradores, y secundariamente, a los vendendores catalanes, baleares y cántabros, residentes en las regiones con mayor ITP y precio por metro cuadrado.

"Los efectos de su eliminación de forma gradual se dejarían notar, sobre todo, en Cataluña, Baleares y Cantabria, en las que el tipo aplicable del ITP unido al precio de una vivienda tipo de 90 metros cuadrados, es mayor. Donde menos se notaría sería es en Canarias, Navarra y Aragón. La diferencia entre unas autonomías y otras alcanza los 9.800 euros debido al precio por metro cuadrado y a los diferentes tipos aplicables, que oscilan entre el 4% del País Vasco y el 10% Cataluña y la Comunidad Valenciana, señala el informe elaborado por la web inmobiliaria.

La comisión de expertos del Informe de la Comisión de expertos para la reforma del sistema tributario español, conocido como Informe Lagares, considera desincentiva las transacciones de vivienda de segunda mano. A ello se une que con el hundimiento del mercado inmobiliario la recaudación por este impuesto se ha reducido un 68% y ahora es ineficiente a efectos fiscales, según pisos.com. Los expertos del Gobierno señalan que "debería procederse a la eliminación gradual de este impuesto, a medida que el ritmo de avance en la consolidación fiscal lo permita", tal como adelantó Expansión.

Además de la progresiva eliminación del ITP, se baraja la eliminación del impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD), un gravamen que se aplica en operaciones como la firma de un crédito hipotecario, la deducción por compra de vivienda habitual de forma retroactiva entre los próximos 5 y 10 años, la subida del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) y computar como renta la vivienda habitual -medida ya descartada por el Gobierno.

Eliminarlo perjudicaría a la promoción inmobiliaria

Manuel Gandarias, director del gabinete de estudios de pisos.com, señala a Expansión.com que la decisión final de eliminar el ITP dependerá del resto de medidas que se tomen en relación con la vivienda. Los expertos justifican la eliminación del ITP en que se trata de una doble imposición sobre la vivienda, que ya fue gravada con el IVA, pero su supresión no deja de ser compleja.

"El ITP se mueve entre el 4% y el 10% en función de la región, aunque de media ronda el 7,5%. Es difícil saber si esta medida pasará el filtro de Hacienda por las implicaciones que tiene en la recaudación de las autonomías. Es posible que quede compensada en el futuro por la imputación de la vivienda en el IRPF y en la posterior renovación y subida del IBI", explica Gandarias.

"En el fondo, es una medida que trata de impulsar la compraventa. Aunque el precio de la vivienda haya bajado, se trata de un porcentaje importante cuya eliminación sería recibida de buen grado por el comprador. También el sector tendría la posibilidad de aligerar más rápido su stock, sobre todo, las entidades bancarias".

No obstante, esta propuesta aumentaría debilitaría la promoción inmobiliaria. Miguel Ángel Alemany, director general de pisos.com, recuerda que si se eliminara el ITP, la brecha frente a la vivienda nueva, que ahora mismo está gravada con un IVA del 10%, sería todavía mayor. "Sería un nuevo golpe a la promoción inmobiliaria", sostiene. "La obra nueva tardaría aún más en recuperarse, dado que se introduce un fuerte agravio comparativo con la segunda mano", señala en una nota de prensa.

Si bien la eliminación del ITP que propone el Gobierno animaría a los compradores, "la obra nueva perdería atractivo en un momento en el que la promoción busca alicientes que la revivan", insiste este experto.

Alemany valora que intente "aliviar a los contribuyentes del pago de este impuesto, porque sería un buen reclamo para aligerar el stock de vivienda, pero no se pueden tomar decisiones fiscales que posicionen una tipología sobre otra". Por ello, este experto aboga por "unificar los impuestos que gravan la compra de vivienda y dotarles de estabilidad para no favorecer a unos compradores ahora y perjudicar a los futuros cambiando de nuevo el sistema tributario".

Efecto perverso de la reforma fiscal sobre las ventas

Según el informe trimestral de precios de venta de pisos.com, el precio medio de la vivienda de segunda mano en España en marzo de 2014 es de 1.658 euros por metro cuadrado, una cifra un 2,71% frente a diciembre de 2013 y un 9,46% más baja que hace un año.

El hecho de que a nivel autonómico no se registre repunte alguno invita a pensar que el recorrido a la baja de los precios de la vivienda no tiene fecha de cierre. "2014 se vislumbraba como el año de la estabilización de los precios, pero a los factores clásicos que influyen en el precio, como la concesión de hipotecas y la situación del empleo, se le ha unido ahora la reforma fiscal", indica Alemany.

"Ya hemos visto cómo reacciona el mercado ante los cambios fiscales", añade Gandarias. "El vaivén al que se sometió la deducción por compra de vivienda provocó picos y valles extremos en la evolución de la compraventa. Eliminar el ITP despertaría a la demanda, pero después habría que ver si hay financiación para realizar operaciones. Podría ser un elemento de motivación, pero debe ir acompañado de una mayor apertura hipotecaria. El sector está ávido de impulsos que hagan mejorar las cifras, pero hay que estudiar muy bien esta clase de acciones, evitando las soluciones de corto plazo con el fin de promover una estabilidad a nivel fiscal".

Cara y cruz de la justicia fiscal

Los analistas del informe Lagares consideran que el ITP debe desaparecer, pero no lo consideran un asunto prioritario, ya que tendría efectos sobre la recaudación autonómica, y no ven factible su eliminación hasta que se alcance "el equilibrio estructural".

La razón que esgrimen es la justicia impositiva, admitiendo que la vivienda está doblemente gravada: primero el IVA y después el ITP, y no una vez, sino en todas las sucesivas transmisiones. "Si bien tienen razón, la dinamización de las ventas y la reducción del stock son las auténticas razones de fondo", opina Gandarias.

Pero además, añade Alemany, "retirar la deducción por compra a aquellos que la disfrutan no resultaría del todo justo, dado que el anuncio de su eliminación a partir de enero de 2013 hizo que se adelantaran muchas compras para no perderla". Subraya que "el afán recaudatorio no puede volcar sobre la tenencia de una vivienda toda su fuerza. La imposición de un renovado IBI, así como la imputación de la vivienda habitual en el IRPF mientras se actualizan los valores catastrales, penaliza a los propietarios, que en su mayoría ya han hecho un gran esfuerzo para comprar".

La clave son las hipotecas, no los impuestos

Pero además, también hay que tener en cuenta el efecto cascada de la eliminación de este impuesto en el mercado, aunque para Gandarias sería relativo. "Los incentivos fiscales podrían ser la excusa del vendedor para subir artificialmente los precios, una idea que se manejó a raíz de la deducción por compra. Aunque en parte podría ser así, los movimientos llamativos en los precios obedecen a cambios de mayor calado, tal y como hemos comprobado en estos años de crisis. Si suben los precios, será de forma mínima, y siempre en segunda mano. La obra nueva, en cambio, sí irá a la baja".

Así, la economía española necesita "nuevos impulsos que permitan que el contribuyente recupere parte del poder adquisitivo perdido", sostiene Alemany. Gandarias añade que la recuperación de la compraventa va más allá allá de los eventuales cambios fiscales. "El mercado hipotecario es la clave. Sería un error volver a conceder préstamos por encima del 100% del valor de tasación. Tampoco se deberían tomar en consideración nóminas bajas que no aseguren una capacidad de endeudamiento razonable".

"Las entidades deben estar más abiertas al diálogo, sin perder de vista el riesgo. Incentivar la demanda interna es el gran reto, dado que el extranjero ya se mueve a sus anchas por nuestro mercado. Sería interesante promover la estabilidad laboral. De este modo, las familias alcanzarían un nivel de solvencia adecuado a los requisitos impuestos por la banca".

HIPOTECAS MÁS CARAS 2 AÑOS DESPUES?

Hipotecas más caras dos años después: ¿subida puntual o cambio de tendencia?

El euríbor cierra marzo en el 0,577%, 0,032 puntos porcentuales más que hace un año

Cambio de tercio para los hipotecados. El euríbor a doce meses, el más utilizado en España para el cálculo de lashipotecas, ha puesto fin a una racha de más de dos años de rebajas en las cuotas hipotecarias. El indicador cerró marzo en el 0,577%.

La tasa mensual de marzo no solo repunta respecto a la del mes pasado (0,549%), sino esta vez también frente a la media de hace un año (0,545%), algo que no pasaba desde febrero de 2012. Así, por primera vez en 25 meses, el euríbor encarecerá los préstamos a los que les toque revisión.

La subida no pilla por sorpresa. Hacía ya unos meses que eleuríbor había moderado sus descensos y se mantenía en unos niveles que prácticamente igualaban a los del año anterior. Es por eso que las últimas rebajas en las hipotecas eran ya nimias y se preveía un incremento de las cuotas en cualquier momento.

En concreto, el titular de una hipoteca media de 100.000 euros a un plazo de 20 años y un diferencial sobre el euríbor del 1% pagará 1,47 euros más al mes y unos 17 euros más al año.

Aunque el incremento es limitado, teniendo en cuenta que el euríbor llegó a suponer un ‘sobrecargo’ para las economías familiares de más 1.000 euros de media cuando alcanzó máximos por encima del 5,3% a mediados de 2008, la pregunta ahora es si se trata de un alza puntual o si supone un cambio de tendencia duradero.

Miguel Antonio Marcos, analista de XTB, considera que “la situación está cambiando para los hipotecados españoles” porque por primera vez en mucho tiempo “las cuotas hipotecarias que se revisen durante el próximo mes de abril no se verán reducidas”.

Ramón Morell, analista de ETX Capital España, sostiene que a tenor del comportamiento del índice este mes, “parece que esa bella durmiente llamada euríbor está despertándose del letargo”. Apunta, no obstante, que es “complicado” saber cómo va a ser la evolución a corto y medio plazo, dado que “su valor depende fuertemente de las políticas que el BCE decida implantar y éstas derivarán de los datos económicos de la eurozona”. Con todo, opina que “hasta que el horizonte económico no se despeje en Europa, el euríbor debería mantenerse en sus niveles actuales al menos durante este año”.

Por su parte, Estefanía Ponte, de Cortal Consors, piensa que sí se trata de un cambio de tendenciaporque el euríbor a un año “lo que muestra es que el mercado está pensando que el año que viene la tendencia de los tipos es de subida”. Añade que “aunque el BCE haga algo, la realidad es que la situación macro está mejorando, con lo cual en 2015 debería haber un cambio de política monetaria en Europa".

Pablo González López, consejero delegado de Ábaco Capital coincide en que “a medida que la recuperación económica se vaya consolidando, poco a poco se normalizará la política de los tipos de interés, que han estado extraordinariamente bajos por la recesión, y empezarán a subir en dos o tres años”. Así, “lo normal es que a medio-largo plazo el euríbor siga subiendo”.

A expensas de lo que haga el BCE con los tipos

La evolución del euríbor suele ir de la mano de las subidas o bajadas de los tipos de interés que aprueba el Banco Central Europeo (BCE). En su reunión del pasado 6 de marzo, la institución mantuvo las tasas rectoras en el mínimo histórico del 0,25%, y durante ese mes el euríbor ha marcado un mínimo del 0,551% en tasa diaria y un máximo del 0,600%. Pero hay ciertas expectativas de que el BCE baje los tipos de intervención el próximo jueves o en el corto plazo, con el fin de evitar los riesgos de deflación. De hecho, según el cálculo adelantado publicado ayer, la inflación interanual de la zona euro bajó en marzo al 0,5%, un dato menor de lo esperado y el más bajo desde noviembre de 2009.

José Luis Martínez Campuzano, estratega de Citi en España, sí espera un recorte de los tipos de entre el 0,10% y el 0,15%, “y bajaría algo más el euríbor”, aunque de forma limitada.

Pero, para Antonio Marcos, analista de XTB, la mejora de la economía “hace cada vez más improbable una nueva bajada de tipos por parte del BCE”, lo que se estaría reflejando en el repunte del euríbor. Así, prevé que en los próximos meses el índice cotice en el rango del 0,55% y el 0,60%.

La directora de análisis y estrategia de Cortal Consors, Estefanía Ponte, señala que “la bajada de tipos que queda es como máximo de un 0,25%, y si esto se produjera el euríbor podría irse a niveles del 0,40% para luego retomar poco a poco la tendencia alcista”. Pero, “en el supuesto de que el BCE no hiciera en lo que queda de año, el euríbor a doce meses se situaría en el 1% a finales de 2014”, prevé.

¿POR QUÉ EL PINCHAZO DE LA BURBUJA INMOBILIARIA AFECTA A LOS JOVENES?

¿POR QUÉ EL PINCHAZO DE LA BURBUJA INMOBILIARIA AFECTA A LOS JOVENES?

Al estar más expuestos al mercado, la crisis les ha pasado más factura

Esta brecha generacional y su impacto en el consumo mella la recuperación

La riqueza de los hogares jóvenes ha caído a niveles del año 1989

Cuando se dice que la crisis no ha afectado a todo el mundo igual se suele pensar en un primer momento entre ricos y pobres. Pero hay otra brecha: la generacional. Los jóvenes han sufrido más que los mayores el pinchazo de la burbuja inmobiliaria, lo que además tiene consecuencias muy negativas para la recuperación económica.

Así al menos ocurre en EEUU, según destaca la agencia Bloomberg que cita a un último informe publicado por la Reserva Federal de San Luis. Los datos muestran que los hogares con miembros de 40 años o menos son un 30% más pobres que en 2007, mientras que los de más de 40 años ya han recuperado las pérdidas derivadas de la crisis financiera desatada en 2008.

Más expuestos a la burbuja inmobiliaria

La explicación es sencilla. Los jóvenes entraron más tarde en la euforia compradora de vivienda, por lo que adquirieron activos más caros y con más deuda, lo que a su vez implicó que la mayor parte de su riqueza proviniera precisamente de esa vivienda. Por lo tanto, las familias jóvenes estaban más expuestas al mercado inmobiliario, tal y como explican William Emmons y Bryan Noeth, autores de la investigación.

Esta división generacional tiene además una derivada importante que explica, en parte, la debilidad de la recuperación económica de EEUU. Las familias jóvenes tienden a gastar más que las más mayores en decorar sus casas o en comprar coches. Y dado que el consumo es el 70% de la economía, esta 'pobreza' relativa de los jóvenes frena la recuperación.

"Estos cambios en los balances individuales tienen impacto en el conjunto de la economía", explica Emmons, economista de la Fed de San Luis. "Quizá sea una de las razones por las que ha sido tan difícil entender esta recuperación tan débil. No hay suficiente gente fijándose en esto".

Los jóvenes y el consumo

Según Atif Mian, de la Universidad de Princeton, el colapso inmobiliario fue el responsable del 40% de la caída del consumo entre 2006 y 2009. Sin embargo, el actual rebote en los precios no va a provocar el mismo impacto positivo, según el economista, ya que no se va a poder seguir utilizando la riqueza inmobiliaria del mismo modo que antes, cuando la vivienda se ofrecía como garantía para pedir créditos para otros gastos.

"El hecho de que sus niveles de riqueza hayan caído, de que sea menor el número de propietarios, de que incluso no estén cómodos como para invertir en sus casas en alquiler, tiene consecuencias", defiende Richard Fry, investigador del Pew Charitable Trusts in Washington. "No compran televisión por cable, no compran fregonas y escobas".

Fry añade que si la gente joven tiene cada vez menos acceso a la vivienda en propiedad, también tienen menos posibilidad de beneficiarse de una subida de precios. "Me preocupa que no puedan crear riqueza, al menos en el modo tradicional. Hay al menos una señal para preocuparse".

Y es que el retroceso de la riqueza de los menores de 40 permanece por debajo de los niveles de 1989, según la investigación de la Fed de San Luis. "Los jóvenes adultos han tenido una peor recesión que los adultos más mayores", concluye Jed Kolko, economista jefe de Trulia.com, web inmobiliaria, a Bloomberg.