El dinero vuelve al mercado inmobiliario.
España ha pasado de “inversión desaconsejable” a “mercado estrella” según un informe de PwC y ULI.
El inicio de la recuperación económica en Europa y la desaparición de incertidumbres sobre la zona euro atraen a los inversores institucionales, fondos, gestoras de inversión y compañías inmobiliarias, según el informe Tendencias del Mercado Inmobiliario en Europa 2014, elaborado por PwC y Urband Land Institute (ULI), a partir de más de 600 entrevistas.
El capital, la confianza y el optimismo vuelven al sector inmobiliario, asegura el informe que apuesta porque el dinero procedente de Asia, y América, incluyendo fondos soberanos, afluye y afluirá al mercado europeo a niveles similares a los previos a la crisis, buscando la diversificación.
El 70% de los encuestados confía en el aumento del dinero de aseguradoras, fondos de deuda y otros prestamistas alternativos que ya están consiguiendo que el mercado de deuda europeo empiece a mejorar. En cambio, solo el 40% cree que la banca de Reino Unido o Alemania abrirá el grifo de la financiación.
En el informe se confirma lo apuntado en la edición anterior: el aumento del interés inversor ha impulsado la competencia por los buenos edificios de oficinas o comerciales en los mejores emplazamientos, lo que ha disparado los precios, tanto que el 60% de los encuestados considera que los activos prime están sobrevalorados.El agujero que abre la falta de financiación está siendo ocupado por fondos especializados y por las aseguradoras que se han introducido en el mercado de la financiación de deuda. En agosto de 2013, según uno de los encuestados, había 17 fondos de deuda centrados en el mercado europeo, "con un objetivo de financiación de unos 9.200 millones de euros (12.400 millones de dólares)".
La consecuencia inmediata, es que comienza la búsqueda de activos con recorrido para obtener rentabilidad, con lo que pierden atractivo los activos tradicionales y, con ellos, las ciudades de Londres y París y ahí surge España, concretamente Madrid y Barcelona, con activos como centros de datos, residencias de estudiantes y deuda inmobiliaria.
"Nuestro país ha pasado de ser la oveja negra a convertirse en uno de los mercados estrella: los fondos oportunistas vienen atraídos por los activos distressed (con grandes descuentos) y los inversores institucionales tradicionales, por activos como oficinas, los locales comerciales, hoteles y ocio", según el informe de PwC y ULI.
La perspectiva es que durante 2014 continuará la afluencia de inversores a Madrid y Barcelona iniciada tras la puesta en marcha de la Sareb.
A medio y largo plazo, los inversores institucionales tradicionales desembarcarán en España y competirán con los fondos oportunistas. Pero con cautela. Aunque durante los tres primeros trimestres de 2013 la inversión en España se disparó en un 198% (partía de una base muy baja: 2.400 millones de euros), se mantienen las reservas hasta que no consiga un buen volumen de la financiación que los bancos no aportan.
Lo cierto es que Madrid y Barcelona escalan posiciones desde los últimos puestos a la mitad de la tabla 10 y 14 posición, entre las ciudades más atractivas para nuevas inversiones inmobiliarias. Un encuestado apunta dos productos interesantes: inmuebles con administraciones públicas como inquilino en Madrid y el sector hotelero en Barcelona.
A la cabeza de ciudades europeas con mayor interés para las inversiones tradicionales se sitúan Múnich, seguida de Dublín que proviene del puesto 21, Hamburgo, Berlín y Londres.
Como novedad, el informe relaciona la falta de crecimiento demográfico con el volumen de desocupación de oficinas.
Merece capítulo aparte la sostenibilidad. Tres de cada cuatro encuestados incluyen la sostenibilidad en su estrategia de negocio y el 50% consigue cobrar rentas más altas a inmuebles sostenibles.
Los inversores institucionales y aseguradoras presentes en los mercados de deuda inmobiliaria están aplicando criterios de inversión responsable a los fondos tanto a la hora de invertir como a la de conceder financiación. La sostenibilidad y la calidad de vida van tomando posiciones. "Los propietarios de activos a largo plazo quieren edificios que impacten positivamente en el entorno de sus comunidades locales, lo cual a menudo se entiende como un retorno social sobre la inversión".
El sur de Europa
Los entrevistados eligen el sur de Europa como el lugar preferido en el que invertir. En ese escenario, "España se beneficia de las dimensiones de su mercado y de las previsiones que apuntan a que será el primer país de la región del sur europeo en lograr una consolidación de su recuperación", según el informe de PwC y ULI.
Los fondos oportunistas tienen la vista puesta en Madrid y Barcelona y se espera que "en 2014 abundarán las operaciones corporativas, especialmente a medida que la Sareb ponga nuevos activos inmobiliarios y
préstamos a la venta. Los inversores tradicionales más solventes pueden ser más reticentes , pero sin duda las conversaciones ya se han iniciado".
Lisboa muestra signos de recuperación. "Todos los operadores vemos que el mercado está cambiando a mejor. La gente ya vuelve a hablar de negocios", es una de las opiniones de los expertos sobre la capital portuguesa. La decisión de la alemana Deka Inmobilien de comprar un bloque de oficinas en el complejo lisboeta Parque de las Naciones ha marcado un hito. "Pero, la principal revelación es el movimiento de capitales que está entrando en España, que ha pasado de ser una"inversión desaconsejable" a convertirse en el "mercado estrella"de la noche a la mañana. No se trata tanto de una búsqueda de valor sino más bien de que todo el mundo lo está haciendo y no te lo quieres perder, según indican algunos de los encuestados más escépticos.
Repiten en España lo ya ensayado con el banco malo irlandés, la National Asset Management Agency cuando el sector bancario comenzó a aflorar las carteras y préstamos problemáticos.
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